L’obligation d’assurance de la responsabilité décennale étendue aux entreprises de construction

Une loi du 31/05/2017 impose aux entrepreneurs, aux architectes et autres professionnels du secteur de la construction de faire assurer leur responsabilité décennale.

Cette nouvelle loi a pour objectif d'une part de mettre fin à la discrimination existant entre les architectes et les autres entreprises de la construction, étant donné que par le passé, seuls les architectes étaient obligés de s'assurer pour les dommages survenant après l'acceptation des travaux.

La nouvelle loi vise d'autre part à mieux protéger le maître d'ouvrage en cas de faillite de l’entrepreneur et éviter ainsi un risque d'insolvabilité.

L’obligation d’assurance est cependant limitée à la responsabilité consécutive aux travaux réalisés sur une habitation située en Belgique et à la condition que ces travaux nécessitent le recours à un architecte. 

Par ailleurs, l’assurance obligatoire ne doit couvrir que les dommages matériels liés à la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé.

La loi prévoit l’obligation pour les entrepreneurs de remettre au maître de l’ouvrage et à l’architecte, avant le commencement des travaux, une attestation d'assurance.

Cette loi s’appliquera aux travaux immobiliers pour lesquels un permis d’urbanisme définitif aura été délivré après le 01/07/2018.

Si vous avez le projet de construire ou rénover votre habitation après le 01/01/2018, il conviendra d'exiger de votre architecte et des entreprises intervenants sur le chantier, la preuve que les travaux sont couverts par une assurance.

Comment développer son réseau de distribution en France ?

L’AWEX, le réseau Enterprise Europe Network (EEN) de la Commission européenne, dont la SPI fait partie, et la Chambre de Commerce France Belgique Wallonie (CCI FBW) organisent un séminaire interactif à destination des PME désireuses de développer leur présence sur le terrain en France.

Vous souhaitez développer votre présence sur le territoire français, mais vous vous interrogez sur la meilleure manière d’y parvenir ? Vaut-il mieux avoir un ou plusieurs agents dans diverses régions ? Lesquelles ? Faut-il plutôt avoir une adresse physique sur le territoire ? Quels sont les impacts de vos choix en termes fiscaux, réglementaires, ... ?

Ce séminaire interactif proposé sur une matinée vise à donner les informations essentielles pour faire les bons choix stratégiques notamment sur le plan juridique. Pour ce faire, nos intervenants seront un avocat spécialiste de ces questions et deux entreprises qui témoigneront des défis et obstacles rencontrés, et bien sûr les bénéfices retirés de leur démarche.

Le séminaire sera suivi autour d’un lunch-sandwiches d’un moment de réseautage et d’échanges.

Programme :

• 9h00 : Accueil
• 9h10 : Développer son réseau de distribution en France : éléments juridiques et pratiques (intervention de Me Peret du Cabinet d’avocats Ordalis, et témoignage de 2 entreprises – ORTIS et ELOY)
• 12h30 : Rôle des opérateurs EEN, AWEX et CCI FBW pour vous accompagner dans vos démarches
• 13h00 : lunch-networking

En pratique :Où :Val Benoit

Bâtiment du Génie Civil 

Quai Banning 6

B-4000 LIEGE

Quand :  Le jeudi 9 novembre 2017 de 9H00 à 14H00

Inscription obligatoire & frais de participation : 15 € H.T.V.A

Le permis de location

Dans certains cas, la Région Wallonne impose au propriétaire souhaitant mettre en location de disposer préalablement d’un permis de location.

A l’heure actuelle (des débats parlementaires existent afin d’étendre cette obligation à tout type de logement), la législation wallonne (le Code wallon du logement) impose cette obligation lorsqu’il est envisagé de mettre en location soit un petit logement, soit un logement collectif.

Le petit logement vise tout logement individuel dont la superficie habitable est plus petite ou égale à 28 m². C’est donc la petite maison, l’appartement, le studio, où les locataires peuvent entièrement vivre (cuisiner, séjourner, dormir) sans devoir partager de pièce d’habitation ni de local sanitaire avec d’autres occupants.

Le logement collectif vise quant à lui des immeubles (ou parties d’immeubles) comportant un ou plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (pièces de séjour, cuisines, salles de bains, W-C, ...), indépendamment de la superficie. Les kots d’étudiants sont souvent des logements collectifs.

Il est à noter que le bailleur peut échapper à la législation en vigueur si les logements tombant en principe dans son champ d’application sont situés dans l'immeuble où habite le bailleur pour autant que l'immeuble comprenne au maximum deux logements loués ou quatre locataires.

Quelles sont les sanctions que vous encourez à défaut de disposer d’un permis de location préalablement à la mise en location de ces biens ?

Outre les sanctions administratives (p. ex. retrait du permis de location infractionnel) et pénales (amendes et/ou peines d’emprisonnement), des sanctions civiles sont à mettre en exergue.

Un contrat de bail conclu sans disposer préalablement d’un permis de location pour les logements visés est entaché d’une cause de nullité.

Ce qui signifie que le locataire est fondé à solliciter, devant la Justice de Paix compétente, l’annulation du contrat de bail.

Bien que la jurisprudence soit quelque peu hésitante à ce sujet, les conséquences découlant de cette annulation peuvent être désastreuses pour le bailleur.

En effet, dans le pire des cas, ce dernier pourrait être tenu de restituer les loyers perçus sans bénéficier, dans le même temps, d’une indemnisation pour la location dont a bénéficié son locataire.

Nous invitons donc les bailleurs à faire preuve de vigilance avant de procéder à la mise en location de leur(s) bien(s).

Samuel Pochet

La déclaration d’insaisissabilité du domicile familial

Etre indépendant, cela implique de prendre des risques, parfois importants sur le plan financier. Certaines situations peuvent virer au drame lorsque le domicile familial est saisi suite à l’accumulation des dettes. 

Or, il existe une mesure simple qui peut être prise par tout indépendant pour que sa résidence principale soit protégée et ne puisse être saisie en raison de dettes professionnelles. 

L’indépendant peut ainsi effectuer une déclaration d’insaisissabilité de sa résidence familiale auprès d’un notaire. Il s’agit d’un acte qui décrit le bien utilisé à des fins privées et qui est utilisé en tant que domicile familial et qui est destiné à le protéger en cas de difficultés financières et notamment en cas de faillite.

Toute personne indépendante peut bénéficier de cette mesure de protection : les artisans, commerçants, titulaires de professions libérales, mais également les gérants et administrateurs dans l’exercice de leur mandat au sein d’une société.

Une fois que la déclaration est effectuée, la résidence de l’indépendant est protégée à l’égard des dettes purement professionnelles uniquement (factures des fournisseurs, dettes ONSS, TVA, etc.) à condition que ces dettes soient postérieures à la déclaration d’insaisissabilité.

Le coût de cette déclaration est en principe d’environ 1.000 €, frais de notaire inclus.

N’hésitez pas à prendre contact avec notre cabinet pour obtenir plus d’information au sujet de cette mesure de protection simple, rapide et au coût limité, qui devrait être adoptée par tout indépendant afin de limiter les risques de son activité professionnelle.

La liberté vestimentaire au regard de la vie professionnelle

L’été arrive, la température monte, les vacances approchent mais peut-on pour autant aller travailler en short avec des tongs aux pieds ? Voici quelques éclaircissements sur les limites de la liberté de se vêtir à sa guise sur son lieu de travail.

En l’espèce, comme en matière de tatouages, le critère déterminant de toute restriction réside dans la justification liée à la nature de la tâche à accomplir et la juste proportion par rapport à l’objectif visé.

En principe, chaque travailleur peut s’habiller comme il l’entend, mais cette liberté personnelle peut être limitée par l’employeur qui imposerait le port d’une tenue vestimentaire adéquate à l’intérêt de l’entreprise auprès du public ou pour des mesures d’hygiène et de sécurité.

L’employeur est donc parfaitement admis à réglementer la tenue vestimentaire professionnelle de ses salariés pour des raisons tenant à l’image en ce qui concerne le personnel en contact avec la clientèle ou par des impératifs de sécurité.

Ainsi, le port d’une tenue standardisée représentative de la société ou conforme à la crédibilité du sérieux de celle-ci, d’un masque, d’une charlotte pour cheveux, d’un casque, de chaussures de sécurité ou plus généralement d’un vêtement de travail peut être valablement exigé s’il est justifié par la compatibilité avec la fonction occupée.

La réponse à notre question initiale dépend donc de la justification liée au contexte général de l’emploi ainsi que du respect des règles relatives à la tenue de travail et à la sécurité en vigueur dans l’entreprise.

Il existe par ailleurs une obligation générale dans le chef des salariés de respecter les autres, laquelle fait plutôt référence à la notion de décence et implique le port d’une tenue correcte. 

Enfin, le dress code peut relever du non-dit sans que cela n’empêche toutefois l’employeur d’interdire pour un motif légitime à son employé de se représenter à l’avenir en tenue légère au travail. 

L’interdiction ne saurait être arbitraire et doit reposer sur une justification réelle, sérieuse et raisonnable alors même que les vêtements peuvent difficilement être considérés comme un attribut de la personne.

Cela dit, ce n’est que la volonté de persister dans cette habitude vestimentaire en refusant le code dorénavant imposé et justifié par l’une des raisons citées qui pourra fonder un licenciement.

Comment un bailleur peut-il récupérer son bien en cas de problème avec son locataire ?

Dans le cadre d’un contrat de bail de résidence principale, il peut arriver que le locataire n’exécute pas ses obligations contractuelles. De manière assez fréquente, l’inexécution provient d’une absence de paiement des loyers. Il arrive toutefois également que le locataire adopte un comportement qui n’est pas celui d’un locataire normalement prudent et diligent.

Face à ce type de situations, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat de bail.

Pour ce faire, le bailleur doit toutefois notifier au locataire un préavis relativement long (6 mois) et le bailleur est tenu de justifier de motifs inhérents à la résiliation (occupation personnelle, travaux d’une certaine ampleur, etc.).

Pour ces raisons, la résiliation n’apparaît pas être la solution la plus efficace lorsque le bailleur souhaite recouvrer la jouissance de son bien en cas d’inexécution du locataire.

Une autre option dont dispose alors le bailleur est la résolution judiciaire du contrat de bail.

La résolution (qui, à l’instar de la résiliation, met fin au contrat) implique l’existence d’une faute dans le chef du locataire (arriéré de loyers ou comportement inadéquat) et doit impérativement être accordée par le Juge de Paix.

Ce procédé peut s’avérer plus rapide que la résiliation pour autant que le locataire ne dispose pas d’éléments de contestation, auquel cas une mise en état judiciaire (au terme de laquelle les parties s’échangent leur argumentation écrite) pourrait être ordonnée par le Juge, reportant l’examen du dossier à plusieurs mois.

Il convient en toute hypothèse de noter que, de manière générale, lorsque le bailleur sollicite la résolution du contrat de bail en justice, il demande également que le Juge lui octroie la faculté d’expulser le locataire qui se maintiendrait dans les lieux malgré la fin du contrat de bail.

Il est en effet impératif de disposer d’un jugement accordant l’expulsion afin de recourir à ce type de mesure à l’encontre du locataire récalcitrant qui se maintiendrait dans les lieux.

Samuel Pochet

Les tatouages au regard de la vie professionnelle

Si le tatouage est aujourd’hui accepté dans un contexte privé,  il n’en va pas de même pour sa perception dans le monde du travail où la question de sa pertinence se pose toujours avec acuité.

La législation reste assez floue et la jurisprudence, maigre.  En principe, l’employeur peut interdire les tatouages visibles uniquement s’il a des raisons valables, l’interdiction devant être raisonnable et liée au travail.

En règle générale, certaines normes pertinentes relatives à la présentation et à l’habillement peuvent donc être imposées dans le cadre de l’exécution du contrat de travail. Ces prescriptions devraient être reprises dans le règlement de travail ou dans un règlement d’ordre intérieur afin de savoir explicitement ce qui est autorisé ou non.

S’il n’existe pas, en l’espèce, de réponse toute faite, ces règles doivent toutefois s’appuyer sur des motifs objectifs et prendre en considération les éléments suivants :

- A l’évidence, les tatouages se retirent difficilement (caractère irréversible) et ce par opposition aux tenues d’habillement inappropriées ;

- Les tatouages font partie de l’intégrité corporelle et sont considérés, à ce titre, comme un attribut de la personne ;

- Les tatouages dépendent de la vie privée et de la liberté d’expression, toute restriction devant, à cet égard, être justifiée et proportionnée ;

- La nature des tatouages peut ne pas nuire à la bonne marche de l’entreprise s’ils ne recouvrent pas une symbolique forte (tatouage offensant ou incitant à la haine raciale).

Outre ces considérations, les tatouages visibles peuvent poser problème dans la vie professionnelle et notamment pour certains corps de la fonction publique ou les postes imposant des contacts directs avec la clientèle même si la fonction occupée, la tâche à accomplir et le contexte général peuvent toutefois ne pas constituer une justification réelle, sérieuse et raisonnable.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour toute information complémentaire à propos de cette problématique singulière qui n’a pas fini de faire couler beaucoup d’encre …

Justin Ronvaux