Comment un bailleur peut-il récupérer son bien en cas de problème avec son locataire ?

Dans le cadre d’un contrat de bail de résidence principale, il peut arriver que le locataire n’exécute pas ses obligations contractuelles. De manière assez fréquente, l’inexécution provient d’une absence de paiement des loyers. Il arrive toutefois également que le locataire adopte un comportement qui n’est pas celui d’un locataire normalement prudent et diligent.

Face à ce type de situations, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat de bail.

Pour ce faire, le bailleur doit toutefois notifier au locataire un préavis relativement long (6 mois) et le bailleur est tenu de justifier de motifs inhérents à la résiliation (occupation personnelle, travaux d’une certaine ampleur, etc.).

Pour ces raisons, la résiliation n’apparaît pas être la solution la plus efficace lorsque le bailleur souhaite recouvrer la jouissance de son bien en cas d’inexécution du locataire.

Une autre option dont dispose alors le bailleur est la résolution judiciaire du contrat de bail.

La résolution (qui, à l’instar de la résiliation, met fin au contrat) implique l’existence d’une faute dans le chef du locataire (arriéré de loyers ou comportement inadéquat) et doit impérativement être accordée par le Juge de Paix.

Ce procédé peut s’avérer plus rapide que la résiliation pour autant que le locataire ne dispose pas d’éléments de contestation, auquel cas une mise en état judiciaire (au terme de laquelle les parties s’échangent leur argumentation écrite) pourrait être ordonnée par le Juge, reportant l’examen du dossier à plusieurs mois.

Il convient en toute hypothèse de noter que, de manière générale, lorsque le bailleur sollicite la résolution du contrat de bail en justice, il demande également que le Juge lui octroie la faculté d’expulser le locataire qui se maintiendrait dans les lieux malgré la fin du contrat de bail.

Il est en effet impératif de disposer d’un jugement accordant l’expulsion afin de recourir à ce type de mesure à l’encontre du locataire récalcitrant qui se maintiendrait dans les lieux.

Samuel Pochet