Quand les sociétés sans personnalité juridique deviennent des entreprises au sens de la loi

Précédant la réforme attendue concernant le Code des sociétés, plusieurs législations ont été adoptées modifiant déjà ci et là le régime de certaines figures du droit des sociétés.

Ont ainsi été impactées les sociétés sans personnalité juridique, c’est-à-dire celles n’étant en principe pas en mesure de bénéficier de droits (p. ex. conclure un contrat) ou d’obligations.

La société momentanée fait partie de cette catégorie et est une forme sociétale fréquemment utilisée dans le milieu de la construction où plusieurs entreprises peuvent être amenées à unir leurs forces afin de procéder à l’exécution d’un chantier, en mettant par exemple en commun des moyens financiers, administratifs, techniques et matériels.

Une loi du 15 avril 2018 est venue tempérer ce qui précède et prévoit désormais l’obligation dans le chef des sociétés sans personnalité juridique, et donc des sociétés momentanées, de procéder à la tenue d’une comptabilité « appropriée à la nature et à l'étendue de ses activités en se conformant aux dispositions légales particulières qui les concernent ».

Par ailleurs, ces mêmes sociétés sont désormais contraintes de s’enregistrer auprès de la Banque Carrefour des Entreprises (BCE), en enregistrant notamment les activités de l’entreprise ainsi que les lieux d'exercice de ces activités.

Ces deux obligations sont entrées en vigueur au 1^er novembre 2018.

Il convient donc d’être attentif aux modifications ayant déjà cours et anticipant donc d’une certaine façon la modification magistrale qui devrait intervenir suite à la réforme du Code des sociétés.

Samuel Pochet

Le choix du droit applicable dans le cadre du commerce en ligne (e-commerce)

La Cour de justice de l’Union Européenne invalide les conditions générales d’Amazon

L’e-commerce implique que le commerce entre professionnels et consommateurs s’envisage de manière transfrontière.

Depuis plusieurs années maintenant, les consommateurs orientent leurs achats en ligne vers des entreprises qui sont établies aux quatre coins du monde.

En Europe, la protection du consommateur constitue un enjeu majeur dès lors que les institutions européennes estiment qu’une protection accrue de cet acteur économique permettra de le rassurer et donc, par la même occasion, de faciliter la circulation des marchandises au sein du territoire européen.

Cette protection du consommateur passe notamment par le choix du droit applicable.

En Europe, la législation européenne permet aux parties à un contrat de choisir le droit applicable en cas de litige.

Dans le cadre de l’e-commerce, prenons l’exemple d’un contrat de vente régi par le droit espagnol.

Si l’acheteur ne paie pas la marchandise achetée, le vendeur disposera d’un recours défini par le droit applicable à la relation contractuelle et désigné dans le contrat.

On voit tout de suite la dérive qui peut découler de pareille pratique dans la mesure où les contrats de vente en ligne sont fréquemment des contrats d’adhésion, soit des contrats au terme desquels le contenu contractuel est défini unilatéralement par le vendeur.

Selon l’expression « c’est à prendre ou à laisser », le consommateur/acheteur se trouve dépourvu de tout pouvoir de négociation et est alors tenu, s’il souhaite conclure le contrat, de se conformer aux conditions définies unilatéralement par le vendeur, dont notamment le droit applicable.

Ainsi, le vendeur peut évidemment être tenté de choisir un droit qui le favorise en cas de litige avec le consommateur/acheteur.

Cette pratique est toutefois désormais mise à mal depuis le prononcé d’un arrêt par la Cour de Justice de l’Union Européenne du 28 juillet 2016.

Cette affaire mettait en cause la société exploitant le célèbre site de vente en ligne « Amazon » à une association de consommateurs autrichiens.

Dans le cadre de son activité déployée en Europe, la société Amazon EU SARL est établie au Luxembourg (société holding disposant de plusieurs succursales, notamment en France et en Italie).

La société Amazon EU SARL prévoit dans ses conditions d’utilisation et ses conditions générales de vente (et pour toutes ses succursales européennes) que le droit luxembourgeois est applicable.

Dans le cadre de l’affaire précitée, l’association des consommateurs autrichiens a introduit une action en cessation à l’encontre de la société Amazon EU SARL en vue de faire interdire l’utilisation par Amazon de clauses considérées abusives figurant dans ses conditions générales de vente (« CGV ») à l’égard de consommateurs résidant en Autriche, parmi lesquelles la clause désignant le droit luxembourgeois applicable en cas de litige.

La Cour de Justice va tout d’abord rappeler que, dans le cas d’espèce, les conditions générales établies par Amazon n’ont pas fait l’objet d’une négociation individuelle (contrat d’adhésion).

En pareil cas, toute clause reprise dans les conditions générales est susceptible d’être considérée comme étant abusive lorsqu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au détriment du consommateur.

L’appréciation du déséquilibre se fait au cas par cas et peut notamment entrer en ligne de compte le fait que la clause n’est pas suffisamment claire dans sa rédaction et est susceptible d’induire le consommateur en erreur quant aux droits dont il dispose.

La Cour de Justice va en l’espèce se baser sur cet élément d’appréciation pour considérer que la clause de droit applicable d’Amazon est abusive.

Celle-ci rappelle en effet que si le droit européen permet aux parties de convenir du droit applicable à un contrat de consommation, c’est à condition que soit assuré le respect de la protection dont le consommateur bénéficie en vertu des dispositions impératives de sa loi nationale.

Par conséquent, en désignant le droit luxembourgeois dans ses conditions générales, la Cour de Justice estime qu’Amazon induit le consommateur en erreur en lui donnant l’impression que seul ce droit s’applique au contrat.

Que retenir de cet arrêt pour les entreprises d’e-commerce ?

Au regard de l’arrêt de la Cour de Justice évoqué ci-avant, il est désormais nécessaire de faire preuve de prudence au moment de rédiger une clause de droit applicable reprise dans un contrat de consommation, dont font partie les contrats conclus en ligne entre une entreprise et un consommateur.

L’entreprise veillera en effet à informer le consommateur qu’il bénéficie des dispositions de son droit national, peu importe le droit désigné dans la clause de droit applicable.

Cette mention devra être reprise de manière claire et sans équivoque afin d’être validée.

A défaut d’intégrer pareille mention, l’entreprise s’expose à ce que sa clause de droit applicable soit invalidée et que le droit national du consommateur soit alors appliqué pour l’ensemble du contrat et non plus seulement pour les seules questions de droit impératif…

Samuel Pochet

Notre équipe vous souhaite une très bonne fin d’année 2017 et une merveilleuse année 2018 !

La réserve de propriété dans le cadre d’un contrat

Le principe est bien connu en droit belge : dès la conclusion d’un contrat de vente, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien vendu, quand bien même le paiement du prix n’aurait pas été réglé par l’acquéreur et que la délivrance du bien par le vendeur n’ait pas encore eu lieu.

Le principe est toutefois supplétif de volonté et les parties peuvent décider d’y déroger.

En pratique, il est fréquent de voir les parties insérer dans le contrat une clause dite de « réserve de propriété ».

Par le biais de cette clause, les parties prévoient expressément que la propriété du bien vendu n’est pas acquise à l’acheteur tant que ce dernier n’a pas payé entièrement le prix.

Le but étant de protéger le vendeur confronté à un acheteur n’exécutant pas son obligation de paiement.

Dans ce cas de figure, le bien n’étant pas passé dans le patrimoine de l’acheteur, le vendeur est en mesure de solliciter la récupération du bien vendu si l’acheteur persiste dans son inexécution.

Afin que cette clause soit efficace en pratique, il importe qu’elle puisse être opposée aux tiers aux contrats.

En d’autres termes, le vendeur doit être en mesure d’opposer le mécanisme de la clause à tout tiers qui souhaiterait exercer un droit à l’encontre du bien faisant l’objet du contrat de vente.

Jusqu’il y a peu, la clause de réserve de propriété était considérée comme étant inopposable aux tiers, sauf en cas de faillite de l’acheteur, la loi sur les faillites prévoyant en son article 101 un formalisme d’opposabilité aux tiers.

L’hypothèse est la suivante.

Un vendeur vend à un client entreprise (personne physique ou morale) un bien.

A l’échéance convenue, l’acheteur ne paie pas le prix de vente suite à des problèmes de trésorerie.

Ces mêmes problèmes conduiront l’acheteur à être déclaré en faillite quelque temps plus tard.

Comment le vendeur peut-il alors exercer son droit de créance ? La réponse varie selon qu’une clause de propriété a été stipulée ou non.

Sans clause de propriété : l’acheteur est devenu propriétaire du bien vendu dès la conclusion du contrat de vente, indépendamment de l’absence de paiement du prix.

Dans le cadre de la faillite, le Curateur (mandataire judiciaire désigné afin notamment d’exercer le droit de l’ensemble des créanciers impayés) procédera à la vente du bien non payé initialement par l’acheteur.

Le produit de la vente profitera ensuite à la masse des créanciers et il est probable que le vendeur ne récupère pas le prix de vente.

Avec clause de propriété : pour autant que celle-ci ait été insérée selon le formalisme prévu à l’article 101 de la loi sur les faillites, la clause sera opposable à l’ensemble des créanciers présents dans la procédure de faillite.

Ce qui signifie que les créanciers sont contraints de considérer le bien objet de la vente comme faisant toujours partie du patrimoine du vendeur.

Ce dernier est alors fondé à exercer une action en revendication afin de récupérer le bien impayé.

Le régime exposé ci-avant a contenu une profonde réforme suite à une loi du 11 juillet 2013 laquelle entrera en principe en vigueur le 1er janvier 2018.

Désormais, l’opposabilité de la clause de réserve de propriété n’est plus limitée à la procédure de faillite.

Par conséquent, le mécanisme pourra être opposé dans tous les contrats translatifs de propriété et donc, notamment, dans les contrats d’entreprise impliquant une vente de marchandises.

Le formalisme entourant la validité de la clause est similaire à ce que l’on trouvait dans la loi sur les faillites, à savoir que la clause doit être établie par écrit au plus tard au moment de la délivrance des biens (un formalisme complémentaire est par ailleurs exigé dans les contrats pour lesquels l’acheteur est un consommateur).

Autre nouveauté importante dans le cadre de cette réforme : la clause de réserve de propriété peut désormais trouver à s’appliquer même si le bien vendu a fait l’objet d’une incorporation dans un immeuble (ex : matériaux incorporés dans une construction).

La loi prévoit néanmoins que, pour ce cas de figure, la réserve de propriété doit avoir fait l’objet d’un enregistrement dans le « registre des gages ».

Le lecteur aura donc cerné, à la lecture des quelques lignes qui précèdent, l’intérêt majeur que présente l’insertion d’une clause de réserve de propriété afin de prémunir le vendeur d’un acheteur n’exécutant pas son obligation de paiement.

Cet intérêt est désormais d’autant plus grand que le caractère opposable ne sera très prochainement plus limité aux seules procédures de faillite.

Samuel Pochet

L’obligation d’assurance de la responsabilité décennale étendue aux entreprises de construction

Une loi du 31/05/2017 impose aux entrepreneurs, aux architectes et autres professionnels du secteur de la construction de faire assurer leur responsabilité décennale.

Cette nouvelle loi a pour objectif d'une part de mettre fin à la discrimination existant entre les architectes et les autres entreprises de la construction, étant donné que par le passé, seuls les architectes étaient obligés de s'assurer pour les dommages survenant après l'acceptation des travaux.

La nouvelle loi vise d'autre part à mieux protéger le maître d'ouvrage en cas de faillite de l’entrepreneur et éviter ainsi un risque d'insolvabilité.

L’obligation d’assurance est cependant limitée à la responsabilité consécutive aux travaux réalisés sur une habitation située en Belgique et à la condition que ces travaux nécessitent le recours à un architecte. 

Par ailleurs, l’assurance obligatoire ne doit couvrir que les dommages matériels liés à la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé.

La loi prévoit l’obligation pour les entrepreneurs de remettre au maître de l’ouvrage et à l’architecte, avant le commencement des travaux, une attestation d'assurance.

Cette loi s’appliquera aux travaux immobiliers pour lesquels un permis d’urbanisme définitif aura été délivré après le 01/07/2018.

Si vous avez le projet de construire ou rénover votre habitation après le 01/01/2018, il conviendra d'exiger de votre architecte et des entreprises intervenants sur le chantier, la preuve que les travaux sont couverts par une assurance.

Comment développer son réseau de distribution en France ?

L’AWEX, le réseau Enterprise Europe Network (EEN) de la Commission européenne, dont la SPI fait partie, et la Chambre de Commerce France Belgique Wallonie (CCI FBW) organisent un séminaire interactif à destination des PME désireuses de développer leur présence sur le terrain en France.

Vous souhaitez développer votre présence sur le territoire français, mais vous vous interrogez sur la meilleure manière d’y parvenir ? Vaut-il mieux avoir un ou plusieurs agents dans diverses régions ? Lesquelles ? Faut-il plutôt avoir une adresse physique sur le territoire ? Quels sont les impacts de vos choix en termes fiscaux, réglementaires, ... ?

Ce séminaire interactif proposé sur une matinée vise à donner les informations essentielles pour faire les bons choix stratégiques notamment sur le plan juridique. Pour ce faire, nos intervenants seront un avocat spécialiste de ces questions et deux entreprises qui témoigneront des défis et obstacles rencontrés, et bien sûr les bénéfices retirés de leur démarche.

Le séminaire sera suivi autour d’un lunch-sandwiches d’un moment de réseautage et d’échanges.

Programme :

• 9h00 : Accueil
• 9h10 : Développer son réseau de distribution en France : éléments juridiques et pratiques (intervention de Me Peret du Cabinet d’avocats Ordalis, et témoignage de 2 entreprises – ORTIS et ELOY)
• 12h30 : Rôle des opérateurs EEN, AWEX et CCI FBW pour vous accompagner dans vos démarches
• 13h00 : lunch-networking

En pratique :Où :Val Benoit

Bâtiment du Génie Civil 

Quai Banning 6

B-4000 LIEGE

Quand :  Le jeudi 9 novembre 2017 de 9H00 à 14H00

Inscription obligatoire & frais de participation : 15 € H.T.V.A

Le permis de location

Dans certains cas, la Région Wallonne impose au propriétaire souhaitant mettre en location de disposer préalablement d’un permis de location.

A l’heure actuelle (des débats parlementaires existent afin d’étendre cette obligation à tout type de logement), la législation wallonne (le Code wallon du logement) impose cette obligation lorsqu’il est envisagé de mettre en location soit un petit logement, soit un logement collectif.

Le petit logement vise tout logement individuel dont la superficie habitable est plus petite ou égale à 28 m². C’est donc la petite maison, l’appartement, le studio, où les locataires peuvent entièrement vivre (cuisiner, séjourner, dormir) sans devoir partager de pièce d’habitation ni de local sanitaire avec d’autres occupants.

Le logement collectif vise quant à lui des immeubles (ou parties d’immeubles) comportant un ou plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (pièces de séjour, cuisines, salles de bains, W-C, ...), indépendamment de la superficie. Les kots d’étudiants sont souvent des logements collectifs.

Il est à noter que le bailleur peut échapper à la législation en vigueur si les logements tombant en principe dans son champ d’application sont situés dans l'immeuble où habite le bailleur pour autant que l'immeuble comprenne au maximum deux logements loués ou quatre locataires.

Quelles sont les sanctions que vous encourez à défaut de disposer d’un permis de location préalablement à la mise en location de ces biens ?

Outre les sanctions administratives (p. ex. retrait du permis de location infractionnel) et pénales (amendes et/ou peines d’emprisonnement), des sanctions civiles sont à mettre en exergue.

Un contrat de bail conclu sans disposer préalablement d’un permis de location pour les logements visés est entaché d’une cause de nullité.

Ce qui signifie que le locataire est fondé à solliciter, devant la Justice de Paix compétente, l’annulation du contrat de bail.

Bien que la jurisprudence soit quelque peu hésitante à ce sujet, les conséquences découlant de cette annulation peuvent être désastreuses pour le bailleur.

En effet, dans le pire des cas, ce dernier pourrait être tenu de restituer les loyers perçus sans bénéficier, dans le même temps, d’une indemnisation pour la location dont a bénéficié son locataire.

Nous invitons donc les bailleurs à faire preuve de vigilance avant de procéder à la mise en location de leur(s) bien(s).

Samuel Pochet